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公证处说| 二手房自主交易来了 房款安全要注意

文章来源:作者:发布时间:2021年10月21日点击数: 7955 次字体:

随着数字化改革进展,宁波房产市场管理创新数据赋能行业治理,近期上线房东自主发布房源功能。房东可将出售房源自主挂牌、自主交易。也许有个问题会困惑到自主交易双方:先交房,还是先付款。

提示:房款提存公证处可以保障交易安全,避免资金风险。

今天,公证员就来讲讲遇到的一个案例。

李阿姨看中了一套豪宅,比市场价低了100来万。卖方王先生急着用钱,要求买家一次性付清全款,而且这套房子王先生还有银行按揭没有付清,要先还掉按揭款、注销抵押登记,才能进行过户,交易风险还是蛮大的。

王先生说,为了尽快过户,他可以筹款把按揭款换掉,但如果还了贷款、李阿姨不买了,他的债务危机会更严重,所以王先生想要李阿姨过户前预付一半房款也就是450万,过户现场再当场支付450万余款。李阿姨说,如果她付了450万,但是王先生不配合办理过户手续,岂不是竹篮打水一场空。双方商量了很久,还是因为风险太大没法达成一致。

在中介公司的介绍下,李阿姨、王先生找到了鄞源公证处,公证员向他们介绍了公证提存,双方可以签署《提存协议》,李阿姨按照协议约定把全款900万打到公证处提存账户,双方过户完成后,王先生可以凭房屋已经过户的资料要求公证处把全款支付给王先生。如果交易无法完成,公证处将全款退还给李阿姨。双方一听这个方案,都非常满意。李阿姨说,钱放在公证处,她是放心的,而且房子过不了户,公证处还能全款原路返回。王先生也是放心的,只要房子过了户,取款的事情就不再需要买方配合办手续了,他一个人就可以申请把全部资金取走。

所以双方签署了《提存协议》,李阿姨把900万转到了公证处的提存账户,王先生筹到款项还了按揭,双方当即就去了不动产交易中心办理过户。

本以为这桩买卖就可以顺顺利利的完成了。但是万万没有想到,王先生的房子刚刚按揭款还掉、抵押登记注销掉,不到十分钟,房子被法院查封了!

最终,房子过户没有完成, 900万提存款,公证处原路返回给了李阿姨。

李阿姨大呼惊险,幸亏有了公证处,如果按照原来的方案,提前付出去的购房款恐怕再也拿不回来了!

几乎每个公证处都有一个专用账户供他人来存管,把钱放在公证处专用账户,很多人大概会觉得奇怪是用来干什么?这是法律规定的提存制度。很多人对提存公证比较陌生,事实上,提存公证在促进交易、保障交易安全方面有非常突出的作用,譬如房产交易,房款可以通过公证提存,登记完毕以后通过公证机构进行支付,欧美的很多房产交易都是通过提存方式进行的。

【提存公证知识】

1.什么是提存公证?

答:提存公证是公证处依照法定条件和程序,对债务人或担保人为债权人的利益而交付的债之标的物或担保物(含担保物的替代物)进行寄托、保管,并在条件成就时交付债权人的活动。

2.我遇到交易过户过程中像李阿姨这样的情况,可以来办公证吗?

答:可以的,只要协议各方在合同(协议)中约定以提存方式给付的,就可以向公证处申请办理提存公证。

譬如房产交易中,卖方因为市场行情升温,毁约不卖,退房款或者不接受房款,债务履行方可按照合同约定将相应款项提存公证处,视为相关款项已支付、相关义务已履行。

3.提存公证与二手房交易资金银行监管有什么不同?

答:二手房交易资金监管中,银行仅对二手房交易资金账户的设立和划转进行监管,对买卖合同的约定以及资金支取是否符合法律规定及约定条件并不监督。而提存公证中,公证处能够为当事人提供专业公证法律服务,能根据个案的需求,为当事人设定不同情况下、不同资金额度的提取细节和要求,协助当事人选择适当的资金支付条件和方式,并且根据当事人约定的支付条件和方式进行资金监管。

4、还有什么情况下可申请公证提存?

    答:债务人申请提存的情况,即债务清偿期限届至,有下列情况之一使债务人无法按时给付的,可申办提存:(1)债权人无正当理由拒绝或延迟受领债之标的的;(2)债权人不在债务履行地又不能到履行地受领的;(3)债权人不清、地址不详,或失踪、死亡(消灭)其继承人不清,或无行为能力其法定代理人不清的。

其他情况,可申办提存:(4)司法机关或行政机关因执行公务而申办提存公证;(5)监护人、遗产管理人为保护被监护人、继承人利益,请求将所监护或管理的财产信托提存的;(6)遗嘱人或赠与人为保护遗嘱受益人或未成年的受赠人利益,请求将遗嘱所处分的财产或赠与财产提存的。